【変動金利0.45%以上は損している!?】住宅ローン失敗しない選び方

こんにちは、ミツイです。

本サイト「施主支給のススメ」では、お家づくりの減額術についてお伝えしていますが、この記事では、お家ができた後の月々の支払額を抑えるために一番重要な“住宅ローン選び”について解説します。

余裕で500万以上損する可能性があります。僕自身も営業マンまかせにしていたら、700万円近く多く払うことになっていました。特に変動金利で0.5%以上の人は要注意です。もっともっとお得に組むのは決して難しくありません。

結論、変動金利で住宅ローンを組むなら、

“ネット銀行”が間違いなく最適解です。

ただ申し込みが手間だったり、審査が厳しかったりなど注意点もいくつかあります。

この記事ではなぜネット銀行がいいのか、組む際の手順や注意点について余すことなく解説します！

住宅ローンは、ネット銀行が最適解です

なぜネット銀行が最適解なのか

これから家を建てる人で、変動金利で住宅ローンを組む人には絶対的にネット銀行をおすすめします。

ネット銀行をオススメする一番の理由はなんといっても金利の安さです。ぼくは住信SBIネット銀行で変動金利0.325%で組むことができました。

色々な銀行の変動金利をみていたり、仮審査をしている人はわかると思いますが、これは異常な低さです。

もちろん変動金利なので将来的に上がる可能性はありますが、例えば0.65%で組んだ人がいたとしてその人との間にある0.3%以上の差は縮まることはありません。

言ってしまえば、安い金利のネット銀行があるのに審査をすることなく、少し金利が高めに設定されている営業マンが進めてきた銀行だけで審査をしてローンを組むのは、金利を抑えるチャンス、支払いの総額を抑えるチャンスを捨てているのと同義です。

ネット銀行だとどれくらい得するのかをシミュレーションします

そういった気持ちもとてもよくわかります。実際にぼく自身もネット銀行について調べているときわからないことだらけでめんどくさかったので、、

ただそれでも絶対的にネット銀行をオススメします。それは金利差で支払い総額が大きく変わるからです。

数万円とかの規模ではなく、数百万円の規模で変わります。ぼく自身は営業マンが進めてきたJAと比較すると700万円の近く抑えられています。以下目安のシミュレーションです。

このサイトでは施主支給やら、相見積もりやらいろいろな減額術を紹介していますが、何よりも減額のインパクトが大きいのがやっぱりこの住宅ローンです。

そして手間もやってみれば正直全然かかりません。というより、ほかの銀行でも審査のときに色々書類に書きますが、それと同じような作業をネットでするだけです。

間違いなく施主支給の段取りをするよりも簡単でミスもないので、減額したい人はまず何よりも低い金利の銀行で組むことに力を入れましょう。

ネット銀行は団信も充実している

そんな心配をお持ちの人もご安心を。地銀やメガバンクと比較しても、基本的にネット銀行のほうがはじめからついている保証(団信)は手厚いことが多いです。

金利も安くて、保証も手厚い。

これは実際に現実世界に銀行を構えて、莫大なお金と人件費をかけているメガバンクや地銀には真似がなかなかできません。(それでも最近は低金利競争でかなり下がってきているので本当に低いところであればネット銀行以外の選択肢もありですが)

まとめると、金利の面でも保障の面でも住宅ローンを組むときは、ネット銀行に軍配が上がります。なのでまずはネット銀行でローンが組めないかを積極的に検討することが大切です。

ネット銀行唯一のデメリット

ここまでネット銀行一択のようにお伝えしてきましたが、一つだけネット銀行にはデメリットがあります。それは…

ネット銀行は、審査がかなり厳しい。

どんだけ金利が低くても、団信が充実していても、審査が通らなければ住宅ローンは組めませんし、お家づくりを進めることができません。

そのためネット銀行で組むことを検討しているときは審査が落ちた時のことも考えておくことが大切です。でないと、落ちてしまったらローンを組むところがないor営業マンが紹介してきた高い金利の銀行で組むことになってしまいます。

目安としては、ネット銀行と合わせて0.45%を切る地銀やメガバンクの仮審査も同時に行っておくのがベターです。そういった銀行の探し方は後で詳しくご紹介いたします。

【僕が住宅ローンを組んだケースをご紹介】
当時5500万円で仮審査および本審査を出して通ったときの状況としては、年収（額面）が450万円強。また会社は創業20年、社員数20名弱のThis is 中小企業です。
この属性だと100%通らないので、妻とペアローンで組みました。妻は年収400万円弱。職業は準公務員的な感じです。
この結果を踏まえるとネット銀行は一馬力ではもしかしたら厳しい結果になる人も多いかもしれませんが、ペアローンで組めばすんなり夫が中小企業勤務とかでも通りやすいのかもしれません。

営業マンが進めてくる銀行があまりおススメできない理由

営業マンは必ずと言っていいほど、住宅ローンを組む銀行を紹介してくれます。ただ営業マンにとって銀行選びの最重要事項は金利ではなく、審査に通りやすいかどうかです。仮審査・本審査に通らなければ、契約にはつながらないのでこれは当たり前のことですね。

なので、営業マンは普段からよく使っていて比較的融通の利きやすい銀行を進める傾向にあります。

逆にネット銀行は審査に落ちやすい分積極的には進めてはくれません。私も当初一条工務店を検討していた時に「数千万円という大金をやり取りするのに顔が見えないネット銀行はやめたほうがいい」というよくわからないロジックでネット銀行はやめたほうがいいと熱弁されました。

結論、銀行選びで一番最優先すべきなのは「金利」です。どんだけ営業マンが主導でやってくれるからとはいえ、銀行選びに関しては施主主体でとにかく金利を安くするという視点で取り組むことが大切です。

住宅ローンを選ぶときはこの手順でOKです

それでは実際にどのように銀行を選び、仮審査・本審査と進めていくべきかを解説します。

手順としては、

まずは「モゲチェック」で審査が通る銀行をピックアップ

変動金利0.45%を切る銀行を中心に仮審査を申し込む